Deux ans de retard avant signature vefa

Sujet initié par Jed, il y a 8 heures - 147 vues

Bonjour Maitre et merci pour votre retour. Quelques précisions :
C'est exactement dans "Le promoteur est tenu d'une obligation d'information et de loyauté dans les relations précontractuelles et contractuelles." que j'estime que le promoteur a délibérément manqué à son devoir :
1/ Les difficultés d'acquisition des terrains étaient bien évidemment connues du promoteur.
2/ Les courriers reçus du promoteur (environ dix sur deux ans) indiquent toujours que l'opération suit son cours normal. Ce qui est faux car les terrains auraient du être achetés et les travaux auraient commencer il y a 2 ans.
3/ Le mail du commercial ( reçu plus d'1 an et demi après le début des problèmes ) est un aveu de dissimulation, puisqu'il écrit "qu'il ne peut pas divulguer la cause du retard sous peine de mettre en danger l'opération".
4/ Quant aux preuves, il suffit de réclamer l'historique des ventes au service de publicité foncière.
Il me semble que les difficultés d'acquisition des terrains ont un caractère déterminant, car un acquéreur sait que ce genre de difficulté judiciaire s'éterniser. Me concernant j'aurais renoncé tout de suite si je l'avais su. Le préjudice sera deux ans de loyer à payer en plus.
Bien cordialement

Au regard des précisions que vous apportez, votre raisonnement est juridiquement structuré, mais il convient d'en mesurer les forces et les limites.

S'agissant du manquement à l'obligation d'information, les éléments que vous évoquez peuvent effectivement alimenter une argumentation fondée sur une réticence dolosive (dissimulation intentionnelle d'une information déterminante).

En particulier :

-le fait que les difficultés d'acquisition du foncier soient anciennes et connues du promoteur,
-la répétition de communications rassurantes objectivement inexactes,
-et surtout le courriel indiquant qu'il ne pouvait pas révéler la cause du retard,

constituent des éléments sérieux pouvant être exploités pour soutenir l'existence d'une dissimulation.

Toutefois, plusieurs points appellent à la prudence :

1) Sur le caractère déterminant de l'information

Vous devrez démontrer que, si vous aviez eu connaissance de ces difficultés, vous n'auriez pas contracté. Cet élément est admis en théorie, mais il est apprécié strictement par les juges. Il ne suffit pas d'affirmer que vous auriez renoncé : il faut démontrer que cette information était objectivement déterminante pour un acquéreur moyen.

2)Sur l'intention de dissimuler

Le point central sera de caractériser une volonté délibérée de cacher l'information. Le mail du commercial est intéressant, mais il peut être interprété par le promoteur comme une simple obligation de confidentialité commerciale ou juridique, et non comme un aveu de fraude.

3)Sur la signature de l'acte avec avenant

C'est le point le plus sensible. En signant un acte mentionnant la situation du programme (retard, nouvelle date), le promoteur soutiendra que vous avez contracté en connaissance de cause.
Cela n'empêche pas totalement une action, mais affaiblit la démonstration du dol, surtout si des clauses d'acceptation ou de renonciation sont larges.

4)Sur le préjudice

Le préjudice que vous invoquez (loyers supplémentaires) est en principe recevable, mais il devra être rattaché directement à la dissimulation et non simplement au retard (ce qui est juridiquement plus exigeant).

5)Sur les preuves

L'idée d'obtenir l'historique des acquisitions foncières est pertinente. Il faudra établir :
la chronologie réelle des difficultés,
et surtout que le promoteur en avait connaissance au moment de ses communications.

En synthèse :
Oui, au vu des éléments que vous exposez, une action fondée sur une réticence dolosive est juridiquement envisageable et pas dénuée de fondement.

Cependant, il s'agit d'un contentieux techniquement exigeant, avec un aléa réel, notamment en raison :

-de la preuve de l'intention de dissimulation,
-et de la signature de l'acte avec acceptation du nouveau calendrier.

Dans ce contexte, avant de signer, il peut être opportun :

-soit de négocier expressément des réserves écrites (ce qui sécurise votre position),
-soit de faire analyser le projet d'acte pour vérifier les clauses susceptibles de vous priver de recours.

Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.

Bien Cordialement.